FAQ utili per ROSS1000 e sul TESTO UNICO SUL TURISMO L.R. 9/2006 (ultimo aggiornamento 24/03/2026 - Validate da - Responsabile EQ Osservatorio del Turismo Regionale)
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1. Quali sono i requisiti per affittare un appartamento ammobiliato per uso turistico?
Le locazioni ad uso turistico (con durata massima di giorni 365) sono regolate dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 1571 e seguenti).
La locazione turistica è resa in unità abitative fornite di servizi igienici e di cucina autonoma o in parti di esse con pari requisiti. L'alloggio deve essere funzionale e non è consentito affittare singole camere a più persone contemporaneamente, poiché in tal caso si rientrerebbe nell'attività di affittacamere.
La locazione turistica è una tipologia contrattuale che consente al proprietario di fornire all’utente energia elettrica, acqua, gas, connessione ad Internet, climatizzazione e/o riscaldamento, oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti nell'immobile. E' altresì consentito fornire la biancheria, a condizione che questo non avvenga durante la permanenza dell'ospite nella struttura.
Nelle locazioni turistiche dunque il conduttore deve essere necessariamente informato sul fatto che l’appartamento è sprovvisto del servizio di cambio biancheria, sia da bagno che da letto e che, quindi, lo stesso è tenuto in autonomia al riassetto delle stesse sino al termine della sua permanenza.
2. Quali sono le forme di gestione degli appartamenti ammobiliati per uso turistico?
L’attività può essere svolta sia in forma non imprenditoriale che in forma imprenditoriale.
L’esercizio in forma non imprenditoriale o occasionale richiede la presentazione di una Comunicazione di Inizio Attività (CIA).
L’esercizio in forma imprenditoriale richiede invece la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Le norme statali stabiliscono il numero di appartamenti che possono essere gestiti in forma non imprenditoriale.
3. Voglio avviare un’attività di locazione turistica. Che cosa devo fare?
È necessario mettersi in contatto con lo sportello SUAP del Comune in cui si trova l’immobile per la presentazione dell’istanza secondo la relativa modulistica.
Il Comune trasmette la domanda alla Regione per la registrazione dei dati nella piattaforma Istrice-Ross1000, l’invio delle credenziali di accesso ed il rilascio del Codice Identificativo Regionale (CIR) al fine di consentire l’esecuzione degli altri adempimenti previsti dalla legge quali a titolo esemplificativo la registrazione ospiti e la richiesta del CIN al Ministero del Turismo tramite la piattaforma https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/
4. In quali casi è obbligatorio registrare un contratto all’Agenzia delle Entrate?
Per i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni vi è l’obbligo di registrazione.
5. Quali sono i periodi di sospensione previsti dalle l.r. 09/2006 per le diverse tipologie di attività?
1. Per le strutture ricettive alberghiere e all’aria aperta di cui al titolo II Capo I della l.r. 09/2006, la sospensione è consentita per un periodo non superiore a dodici mesi, prorogabile per altri dodici mesi, in caso di ristrutturazioni e di ammodernamenti della struttura ricettiva.
2. Per le strutture ricettive extralberghiere di cui alla sezione I del Capo II della l.r. 09/2006, il periodo di sospensione temporanea non può essere superiore a sei mesi, prorogabili dal comune per gravi motivi per altri tre mesi. Decorso tale termine, l’attività si intende definitivamente cessata. E’ consentita la proroga in caso di opere di ristrutturazione e di ammodernamento della struttura ricettiva già avviata.
3. Le altre strutture di cui alla sezione III del capo II della l.r. 09/2006 (appartamenti ammobiliati per uso turistico e B&B la legge regionale non specifica quali siano i periodi massimi di sospensione. La modulistica tuttavia consente l’inserimento di tale periodo o anche della sola data di inizio della sospensione. In base alle indicazioni fornite dal Ministero, se la struttura è disponibile ad operare al di là del periodo di sospensione, allora è corretto che risulti sospesa nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Qualora invece il gestore/proprietario abbia stipulato contratti ad uso abitativo per il medesimo immobile, è richiesta la comunicazione di cessazione dell’attività al SUAP come già previsto nell’art. 32 comma 1.
4. È comunque sempre consigliabile indicare nella modulistica anche la data di fine del periodo di sospensione o, quantomeno, di aggiornare periodicamente le informazioni già inserite in caso di variazioni per permettere agli uffici preposti di verificare i corretti adempimenti degli obblighi previsti (rilevazione movimento turistico ed eventuale pagamento tassa di soggiorno).
6. Sono un privato. Ho stipulato un contratto di locazione breve o per finalità turistiche. Come posso inserire gli ospiti nella piattaforma istrice-Ross1000?
Gli ospiti turisti vanno inseriti nella piattaforma Istrice-Ross1000 alla sezione “Check in – Registra ospite” dopo aver compilato la sezione “Check in- Gestione disponibilità”. La soglia convenzionale oltre la quale non si è più considerati turisti, ma residenti nella destinazione, è pari a un anno.
7. È obbligatorio comunicare i dati del movimento turistico?
Ai fini della rilevazione statistica del movimento turistico regionale, l’art. 43 della legge regionale n. 9/2006 obbliga tutte le strutture ricettive a comunicare gli arrivi e le presenze degli ospiti alla Regione Marche entro i primi cinque giorni del mese successivo alla struttura organizzativa regionale tramite la piattaforma Istrice-Ross1000.
Per adempiere invece alla normativa in materia di pubblica sicurezza (art. 109 del T.U.L.P.S) è obbligatorio comunicare le generalità delle persone alloggiate alla Questura entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti o, se il soggiorno è inferiore alle 24 ore, le generalità vanno inviate all'arrivo stesso. Da Ross1000 è possibile generare un file che dovrà essere caricato sul portale Alloggiati Web oppure è possibile la trasmissione tramite Web Service, spiegata nel manuale d’uso della piattaforma. I campi obbligatori sono contrassegnati.
I dati sul movimento turistico (arrivi, presenze, provenienza ospiti) trasmessi dalla Regione verso ISTAT sono soggetti al segreto statistico e pertanto non possono essere comunicati se non in forma aggregata.
8. Non ho avuto ospiti. Che cosa devo fare?
In base ai periodi d’apertura e di chiusura comunicati al SUAP o aggiornati nella piattaforma regionale, utilizzando la sezione “Check in- Gestione disponibilità” è necessario aggiornare ogni anno il calendario, utilizzando il tasto “Rimanenti mov. 0” per i mesi di apertura (colore giallo), anche senza ospiti, e “Rimanenti chiusura” per i mesi di chiusura (colore grigio). Ogni giorno va valorizzato (no giorni in bianco).
9. Chi non è considerato turista (ospite non turista)?
Chi soggiorna per più di un anno in una struttura. Non sono turisti gli ospiti di parenti e amici, così come coloro che soggiornano nella propria seconda casa, oppure gli ospiti di strutture in emergenza abitativa a causa di calamità naturali, rifugiati, o altre situazioni e vanno registrati sulla piattaforma istrice-ross1000 come ospiti non turisti.
10. Quanti posti letto occorre considerare per la capacità ricettiva in un'area di sosta camper?
Gli stalli a parcheggio hanno convenzionalmente quattro posti letto (se non è noto il numero effettivo, in base a indicazioni ISTAT).
11. Vanno esposti i prezzi massimi in camera (come abbiamo sempre fatto in passato)? oppure non c'è obbligo di esporli in camera? vanno comunque esposti in reception oppure no?
Ai sensi dell’art. 41 della L.R. 11/07/2006, n. 9 deve essere esposta in modo visibile la tabella dei prezzi praticati. Fra i luoghi maggiormente visibili può esserci sicuramente la reception. L’esposizione dei cartellini dei prezzi in camera è stata abrogata con L.R. 2 luglio 2020, n. 28.
12. Cosa va esposto obbligatoriamente in camera?
In base alla normativa di sicurezza nelle camere deve essere esposta la planimetria di emergenza.
Le normative di riferimento sono le seguenti:
Decreto Legislativo n. 81/2008;
Decreto Ministeriale 2 settembre 2021;
Norma tecnica UNI ISO 23601:2024;
e si applicano alle strutture ricettive che abbiano determinate caratteristiche.
Su come debba essere la planimetria predetta, quali contenuti nello specifico debba riportare e chi deve esporla si consiglia di rivolgersi a tecnici specializzati del settore.
13. A chi spetta la competenza sulle questioni urbanistiche delle strutture ricettive?
I soggetti coinvolti sono i seguenti:
A) il Comune è l’ente competente per tutto ciò che riguarda l’urbanistica.
In particolare:
Ufficio Urbanistica / Edilizia Privata - verifica la destinazione d’uso dell’immobile e controlla la conformità al Piano Regolatore / PRG/ PGT / PRG alle norme tecniche di attuazione (NTA) e autorizza le richieste di cambio di destinazione d’uso/Ristrutturazioni/ampliamenti
Ogni struttura ricettiva deve essere urbanisticamente compatibile con lo strumento urbanistico comunale.
B) SUAP – Sportello Unico per le Attività Produttive è il canale obbligatorio per avviare o modificare una struttura ricettiva riceve SCIA o istanze (apertura – variazioni periodo apertura – subingressi- cessazioni- ecc.) e coordina i pareri dei soggetti coinvolti nel rilascio delle autorizzazioni (Urbanistica/AST (Azienda Sanitaria Territoriale) /Vigili del Fuoco/altri enti coinvolti)
C) La Regione è competente solo per la classificazione delle strutture ricettive alberghiere, Residenze turistiche alberghiere (RTA) e strutture ricettive all’aria aperta e verifica i requisiti minimi obbligatori previsti dalla legge regionale 9/2006 e dalle delibere sulla classificazione.
❗ La Regione non verifica la conformità urbanistica del singolo immobile, ma definisce e classifica la qualità delle strutture ricettive secondo i requisiti minimi definiti per legge della struttura ricettiva alberghiera, dell’RTA o della struttura ricettiva all’aria aperta strutture ricettive per le quali è obbligatoria la classificazione regionale.
D) Le Aziende Sanitarie Territoriali (AST) e Vigili del Fuoco intervengono, a seguito o contestualmente alla verifica urbanistica su igiene e sanità, sicurezza, antincendio.
14. Intendo fornire un servizio di ristorazione nella mia country house. Sono necessari dei requisiti?
Sì. È necessario essere in possesso di requisiti professionali stabiliti dalla L.R. n. 22/21 (Disciplina dell’attività commerciale nella Regione Marche) al titolo II. L’articolo 15 della suddetta legge è conforme a quanto previsto dall’art. 71 comma 6 del D. Lgs 59/2010.
15. Intendo gestire un affittacamere non imprenditoriale. Posso fornire la prima colazione?
No. Questo servizio può essere offerto solo da un affittacamere gestito in forma imprenditoriale.
16. È necessaria una formazione specifica per fornire la prima colazione in affittacamere gestiti in forma imprenditoriali?
Il titolare è tenuto alla frequenza di un corso concernente la disciplina igienico sanitaria in materia di somministrazione di alimenti e bevande, secondo le modalità stabilite dalla Giunta regionale, sentite le organizzazioni di categoria e nel rispetto della pertinente normativa statale ed europea.
17. Quali servizi vanno offerti nelle case e appartamenti per vacanze?
Nelle case e appartamenti per vacanze sono previsti i seguenti servizi:
- pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;
- fornitura di biancheria pulita a ogni cambio di cliente e cambio di biancheria a richiesta;
- fornitura di energia elettrica, acqua, gas, riscaldamento;
- assistenza per la manutenzione delle unità abitative e per la riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni;
- ricevimento ospiti.
18. Gestisco un b&b. Devo dimorare nello stesso immobile in cui esercito la mia attività?
Sì, come stabilito dal comma 7 dell’art. 34 della L.R. 9/2006, sia che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale sia non imprenditoriale. La legge impone l’obbligo di dimora nei locali in cui l’attività viene esercitata relativamente ai periodi di apertura della stessa oppure l’obbligo di residenza nel Comune in cui viene svolta l’attività, purché i locali siano ubicati a non più di duecento metri di distanza dall’abitazione in cui si dimora.
Nell’attività imprenditoriale la residenza/dimora deve essere posseduta solo dal legale rappresentante. Non è quindi sufficiente che la società abbia la sede legale o unità locale come indirizzo di ubicazione del B&B, ma che il legale rappresentante vi abbia la propria residenza.
19 – Gestisco un affittacamere non imprenditoriale. Devo dimorare nello stesso immobile in cui esercito la mia attività?
Nel caso degli affittacamere non imprenditoriali l’’interpretazione dell’espressione “normale organizzazione familiare” non è rigida come per il bed and breakfast, pertanto, sempre nel caso dell’affittacamere non imprenditoriale, non è perentoriamente previsto, per il proprietario, “l’obbligo di dimora per i periodi in cui l’attività viene esercitata o di residenza nel Comune in cui viene svolta l’attività, purché i locali siano ubicati a non più di duecento metri di distanza dall’abitazione in cui si dimora” come stabilito dall’art. 34 comma 7 della legge regionale.
20.Gestisco un b&b non imprenditoriale precedentemente al mese di luglio 2020. Devo ridurre la capacità ricettiva della mia struttura, se nel corso del tempo sono intervenute delle variazioni normative? Deve essere espressamente indicato nella legge?
Sì, un b&b non imprenditoriale, a far data dall’entrata in vigore della legge regionale 02.07.2020, deve adeguare la capacità ricettiva della propria struttura in base a quanto previsto dal comma 1 quater dell'art. 34 della legge 9/2006, l’attività ricettiva non imprenditoriale deve quindi essere svolta in non più di tre camere con un massimo di sei posti letto.
21. Posso avere la residenza negli appartamenti che concedo in locazione?
No, il proprietario non può coabitare con l'inquilino quando trasferisce l'intero possesso dell'abitazione al locatario. Il proprietario che affitta interamente ad altri un immobile deve dimostrare di avere la disponibilità di un altro immobile dove risiedere e dove dimorare abitualmente.
22. L’abbassamento della soglia da quattro a due appartamenti ammobiliati gestiti in forma non imprenditoriale ha reso più frequenti situazioni problematiche, specialmente quando gli immobili sono detenuti in comproprietà. Come si contano gli immobili in comproprietà? Un comproprietario deve conteggiare l’immobile in comunione, indipendentemente dalla quota posseduta?
La risposta è affermativa. La comproprietà concorre al computo degli immobili. Chi deve esercitare un’attività in forma imprenditoriale deve rivolgersi ad un commercialista per gestire le problematiche di natura fiscale.
23. A chi si applica la tassa di soggiorno?
La tassa di soggiorno è un tributo locale applicato da alcuni Comuni alle persone che alloggiano negli alberghi, bed and breakfast, case vacanze, affitti brevi e altre strutture dedicate all’ospitalità turistica. Questa tassa è regolamentata a livello locale e può variare da comune a comune in base alle specifiche disposizioni. Per le relative informazioni è dunque sempre necessario rivolgersi al Comune di competenza ossia a quello ove è ubicata la struttura.
24. Intendo realizzare un'area sosta camper su un terreno privato. Valgono le indicazioni dell'articolo 35 della L.R.9/2006?
No, l'articolo citato si riferisce alle sole aree di sosta realizzate su suolo pubblico.
In particolare, la legge regionale 9/2006 stabilisce al comma 2 che la realizzazione delle aree di sosta è effettuata da soggetti pubblici, da società a prevalente capitale pubblico, da associazioni di categoria dei campeggiatori e dalle pro loco in base ad autorizzazione rilasciata dal Comune competente per territorio.
Le aree di sosta così come definite dall’art. 35, possono essere gestite direttamente o mediante apposite convenzioni con altri soggetti privati, nelle quali sono stabilite le modalità di gestione e le tariffe.
Non possono essere realizzate aree di sosta da privati che, dispongono di altre tipologie di strutture ricettive allo scopo istituite nella legge regionale (Campeggio o agriturismo)
25. Possiedo un'abitazione distribuita su due piani. Posso avviare un'attività di locazione dell'appartamento ubicato al secondo piano?
Se il secondo piano è catastalmente separato dal primo e dispone quindi di un proprio foglio, particella, subalterno sì, altrimenti no poiché in tal caso, si tratterebbe di porzione del medesimo immobile.
28. Gestisco, in forma imprenditoriale, un B&B ed un affittacamere. È richiesta la mia residenza?
In base a quanto disposto dall’art.34 della L.R. 9/2006 al comma 7, la residenza deve essere mantenuta dove è ubicato il B&B, in quanto la norma prevede l'obbligo di dimora e/o residenza nei locali in cui l'attività viene svolta mentre per l’attività di affittacamere in forma imprenditoriale non è prevista analoga prescrizione.
29. Quanti affittacamere in forma imprenditoriale posso gestire?
La legge regionale n.9/2006 stabilisce che debba essere presentata una Segnalazione Certificata di Inizio Attività al SUAP del Comune di competenza in cui si intende svolgere l’attività. Non stabilisce quindi il numero degli affittacamere che possono essere gestiti in forma imprenditoriale, ma indica la capacità ricettiva ammessa: non più di sei camere, e dodici posti letto, ubicate in non più di due appartamenti di uno stesso immobile.
30. Quali sono le dimensioni previste per gli affittacamere non imprenditoriali? Sono diverse da quelle degli affittacamere imprenditoriali?
No non c’è differenza tra attività imprenditoriale e non imprenditoriale; in base alla Delibera di Giunta Regionale n. 1011/2007, che definisce al punto 7.1 i requisiti tecnici degli affittacamere, le dimensioni previste sono le seguenti: 8 mq. per le camere ad un letto, 12 mq. per le camere a due letti, cui devono essere aggiunti almeno altri 5 mq. per ogni ulteriore posto letto autorizzato.
31. Qual è la differenza tra appartamenti ammobiliati per uso turistico in forma imprenditoriale e case e appartamenti per vacanze?
Per entrambe le tipologie si devono possedere i requisiti igienico-sanitari previsti dai regolamenti comunali edilizi e di igiene, nonché i requisiti tecnici definiti dalla Giunta regionale, specificati nel caso degli appartamenti ammobiliati per uso turistico nella DGR 971/09 e nel caso delle case e appartamenti per vacanze nella DGR n. 1011 del 17 settembre 2007, come modificata dalla DGR 310 del 10/03/2008. La differenza consiste nei servizi previsti per l’uno e per l’altro.
32. C’è un limite al numero degli appartamenti ammobiliati per uso turistico che posso gestire in forma imprenditoriale?
No. Si tratta di una gestione imprenditoriale e non sono previsti limiti.
33. C’è un limite al numero delle case e appartamenti per vacanza che posso gestire?
No, la gestione è imprenditoriale e non sono previsti limiti.
34. Dove posso realizzare un appartamento ammobiliato per uso turistico?
Solamente nei locali conformi ai requisiti previsti per le civili abitazioni dai regolamenti edilizi ed igienico- sanitari, come disposto dalla DGR 971 del 08/06/2009. Quindi solo negli immobili catastalmente inquadrati come immobili ad uso abitativo in categoria A (da A1 A A11 eccetto A10, riservato a uffici e studi privati).
35. Dove posso avviare l’attività di affittacamere?
Un affittacamere, in base alla DGR n. 1011 del 17 settembre 2007, può essere avviato nei locali conformi ai requisiti previsti per le civili abitazioni dai regolamenti edilizi ed igienico- sanitari. Quindi solo in un locale di un immobile ad uso abitativo catastalmente inquadrato in categoria A (da A1 A A11 eccetto A10). Eventuali variazioni delle destinazioni d’uso vanno autorizzate dal Comune, Servizio Urbanistica.
36. Gestisco contemporaneamente due B&B in forma imprenditoriale. Dove devo risiedere?
Il comma 1 ter dell'art. 34 della L.R.9/2006 indica che possono essere gestiti in forma imprenditoriale non più di due esercizi di B&B nel medesimo edificio quindi si può stabilire la residenza in uno dei due appartamenti indifferentemente visto che comunque devono trovarsi nello stesso stabile.
37. Quando bisogna registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate?
La registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate scatta obbligatoriamente se la durata supera i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore (o locatario, ospite).
A differenza delle locazioni brevi, che non richiedono registrazione se non superano i 30 giorni complessivi annui con lo stesso inquilino, i contratti turistici superiori a 30 giorni devono sempre essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma.
La regola quindi è che se il soggiorno dura più di trenta giorni, anche frazionati nell'arco dell'anno, ma con lo stesso conduttore, deve essere registrato il contratto.
38. Quando si può usare il modello del subentro?
Quando ad una società con una partita IVA subentra un’altra società con un’altra partita IVA.
Il subingresso (o subentro) in una attività consiste nel trasferimento di gestione o titolarità di una azienda da un soggetto cd. "cedente" ad un altro cd. "cessionario".
Dunque l’attività rimane la stessa. Ciò che varia è il soggetto che la gestisce che, ovviamente, deve avere tutti i requisiti soggettivi già in capo al cedente per poter subentrare.
Il subingresso per atto tra vivi può avvenire nelle forme di cui all'art. 2556 cod. civ. tramite: contratto di compravendita, donazione, usufrutto, comodato o affitto d'azienda redatto in forma pubblica o scrittura privata autenticata, depositato per l'iscrizione nel Registro delle imprese nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione.
Il subentro a causa di morte avviene per successione ereditaria.
Il subentro in un’attività produttiva già in essere (tra quelle soggette a procedure SUAP) è subordinato pertanto a:
- idoneo titolo di acquisizione dell’attività produttiva (contratto di compravendita, per affitto, per eredità, a titolo di comodato, di donazione, ecc.…)
- possesso dei requisiti morali
- possesso degli eventuali requisiti professionali richiesti per la specifica attività
La casistica di "subingresso" comprende anche le ipotesi di ritorno della titolarità dell'azienda in capo al proprietario dell'autorizzazione concessa in affitto per un determinato periodo, al termine del quale il proprietario intende tornare a gestire la propria attività (re-intestazione).
39. Quando si può utilizzare il modulo di comunicazione variazioni?
Quando le modifiche interessano la società che già opera a seguito della variazione della denominazione, ragione sociale, sede legale, domicilio digitale, legale rappresentante.
40. Vorrei realizzare una piscina nella mia struttura. Qual è l’iter da seguire?
La DGR 1431 del 14/10/2013 prevede che i gestori debbano presentare al SUAP del Comune competente la Domanda di Autorizzazione per l'esercizio di piscine a uso natatorio di categoria A (piscine pubbliche o private destinate ad un’utenza pubblica) o B (piscine destinate solo agli alloggiati di strutture ricettive).
I SUAP rilasciano poi l’autorizzazione previa acquisizione del parere del Servizio Igiene e Sanità Pubblica dell’Area Vasta dell’ASUR competente per territorio.